Budujemy dom

Budujemy dom

W trakcie budowy domu trzeba podejmować dziesiątki decyzji, przeważnie pod presją czasu. Każdy błędny wybór będzie miał przykre konsekwencje i pociągnie za sobą dodatkowe koszty. Na niektórych rzeczach możesz zaoszczędzić, na innych - zdecydowanie nie warto. Jeśli pożałujesz gotówki na odpowiednią izolację termiczną budynku, każdej zimy zapłacisz wyższe rachunki za ogrzewanie. Możesz za to wybrać dom o niewielkiej powierzchni i prostej bryle. Będzie wygodny i niedrogi w utrzymaniu.

Podjąłeś już decyzję o budowie własnego domu i zgromadziłeś niezbędne do tego celu środki (lub przynajmniej tak ci się wydaje). Kolejny krok to znalezienie działki, projektu domu oraz wykonawców. To, czy dobrze wybierzesz, zaważy na wszystkich kolejnych etapach inwestycji. Wielu ekspertów jest zdania, że budowę domu warto rozpocząć właśnie teraz. Z danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że mimo kryzysu budownictwo indywidualne ma się dobrze. W styczniu bieżącego roku liczba pozwoleń na budowę wydanych inwestorom indywidualnym wzrosła o blisko 10 % w stosunku do stycznia 2008. Obecnie znacznie łatwiej znaleźć wolną i gotową do szybkiego podjęcia pracy ekipę budowlaną, i to za mniejsze pieniądze. Po załamaniu światowej koniunktury do Polski wracają fachowcy, którzy przez ostatnie lata pracowali na budowach w Wielkiej Brytanii, Hiszpanii, Irlandii i Niemczech i żądali zapłaty w euro. Ich oczekiwania płacowe są teraz nawet o jedną trzecią niższe niż rok temu. Znacząco spadły też ceny materiałów budowlanych, które w 2008 roku drożały w sposób irracjonalny i gwałtowny.

Istnieją dwa sposoby na zakup działki budowlanej: można najpierw wybrać projekt, a potem szukać odpowiedniej działki, albo najpierw wybrać działkę, a potem dobrać pasujący do niej projekt. Ta druga metoda jest w naszych warunkach znacznie łatwiejsza. Jeśli chodzi o metodę poszukiwań, to można wertować ogłoszenia w prasie i Internecie, rozpuścić wici wśród znajomych, skorzystać z pomocy agencji nieruchomości lub wyruszyć w teren. Jeśli masz już wyrobione zdanie na temat tego, gdzie chcesz mieszkać, wybierz się na wycieczkę po okolicy i popytaj mieszkańców, czy w pobliżu jest jakaś działka na sprzedaż. Taka wyprawa dostarczy ci wielu cennych informacji - na temat dojazdu i infrastruktury, jakości dróg, właściwości terenu (podmokły, grząski, kamienisty itd.) oraz ewentualnych sąsiadów. Jeśli nie poszczują cię psami i życzliwie odpowiedzą na twoje pytania, możesz być dobrej myśli. Kiedy masz już upatrzoną działkę, koniecznie sprawdź kilka rzeczy. Po pierwsze - dojazd: czy do twojej przyszłej posesji prowadzi droga i w jakim jest stanie. Po drugie - ile czasu zajmie ci dotarcie z ewentualnego miejsca zamieszkania do pracy. To najlepiej sprawdzić w godzinach szczytu, zwłaszcza, jeśli chcesz osiedlić się na przedmieściach dużej aglomeracji. Dwupasmówka, przyjemnie wyglądająca w sobotnie popołudnie, może być beznadziejnie zakorkowana w dni powszednie. Przykro byłoby tracić dwie-trzy godziny dziennie na dojazdy.

Pamiętaj, że wnikliwego sprawdzenia wymagają kwestie formalno-prawne. Nie wolno tego zaniedbać, szczególnie, jeśli nie zamierzasz korzystać z pośrednictwa agencji nieruchomości. Po pierwsze, musisz się dowiedzieć, czy na danej działce w ogóle można coś zbudować. W tym celu należy udać się do urzędu gminy, zapoznać z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i zobaczyć, czy przewiduje on budownictwo mieszkaniowe na danym terenie. Jeśli tak, to będziesz mógł wybudować swój dom. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dostarczy także wielu innych, cennych informacji o interesującej cię okolicy, np. czy w najbliższych latach planowana jest tu budowa autostrady, obwodnicy, fabryki, spalarni śmieci, fermy drobiu itd. Niestety, dość często zdarza się, że takiego planu nie ma. Wówczas trzeba wystąpić do urzędu gminy z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Urząd określi, czy będziesz mógł zbudować dom. Jest to uzależnione od tego, czy istnieje odpowiedni dojazd do działki, czy można doprowadzić do niej media i czy przy drodze dojazdowej jest chociaż jeden wybudowany dom. Jeśli go nie ma, to nici z budowy. Koniecznie powinieneś też zweryfikować stan prawny działki, czyli zajrzeć do jej księgi wieczystej. W tym celu należy się udać do wydziału ds. ksiąg wieczystych w sądzie rejonowym. Księgi są jawne, każdy może je przejrzeć. Księga wieczysta nieruchomości składa się z czterech działów. W pierwszym znajduje się opis, lokalizacja i metraż nieruchomości, w drugim - informacje o aktualnym właścicielu. Trzeci może zawierać wpisy, które powinny cię zaniepokoić, jak np. sądowy zakaz sprzedaży działki lub wpisy roszczeń osób trzecich. Czwarty rozdział może zawierać (lub nie) wpisy hipotek obciążających nieruchomość.

Na upatrzoną działkę warto zaprosić geotechnika, żeby zrobił wstępne rozpoznanie, czy nadaje się ona do zabudowy (nie jest podmokła itd.). Można też zajrzeć do wypisu z rejestru gruntów - jeśli zobaczysz, że działka składa się z kiepskiej jakości gruntów, to istnieje duże prawdopodobieństwo, że teren nadaje się do zabudowy. I odwrotnie - wysokiej klasy grunty orne źle wróżą budowie. Warto zapytać miejscowych, czy zdarza się, że woda podchodzi im do piwnic i czy ich domy nadmiernie nie osiadają. Warto też przyjrzeć się najbliższemu sąsiedztwu - warsztat samochodowy, stolarski lub ślusarski tuż za płotem może być uciążliwy. Pamiętaj też, że idealna działka to działka uzbrojona - z doprowadzoną kanalizacją, wodą i prądem. Podłączenie tych wszystkich mediów to koszt nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Jeśli kupiłeś już działkę, czas znaleźć pasujący do niej projekt domu. Zabudowa na działce nie powinna przekraczać 40% jej powierzchni. Wielu prywatnych inwestorów buduje domy znacznie przekraczające ich rzeczywiste potrzeby. Już pierwszej zimy pojawia się problem, jak ogrzać np. ponad 300 metrów na trzech kondygnacjach. Architekci podkreślają, że czteroosobowa rodzina może wygodnie żyć na 120-150 metrach pod warunkiem, że dom został racjonalnie zaprojektowany. Ważne, by miał wyraźny podział na część dzienną i nocną oraz był prawidłowo zorientowany, jeśli chodzi o strony świata. Wjazd powinien być od strony północnej lub wschodniej, pomieszczenia dzienne - od południowej i zachodniej, a nocne - od wschodniej i północnej. Taki układ zapewnia dobre doświetlenie pomieszczeń. Najtańsze są gotowe projekty domów (ok. 1500-2000 złotych), wydawane często w obszernych katalogach. Mają one, poza ceną, również tę zaletę, że zostały już przez kogoś wdrożone i wypróbowane. Można je kupić także przez Internet. Zazwyczaj dołączony jest do nich kosztorys. Jeśli żaden z dostępnych projektów ci nie odpowiada, może zamówić własny u architekta. To koszt około kilkunastu tysięcy złotych, za które uzyskasz m.in. możliwość spełnienia swoich marzeń o domu doskonałym (mającym np. przeszkloną werandę, saunę, patio).

Kiedy masz już w ręku projekt domu, czas wybrać ekipę, która go zrealizuje. Warto zaangażować taką, którą wypróbował już ktoś znajomy. Najwygodniej jest zatrudnić firmę, która zbuduje dom w systemie generalnego wykonawstwa - od fundamentów po wykończenie. Znalezienie kilku ekip, które solidnie wykonają poszczególne etapy prac, wymaga od inwestora więcej wysiłku. Generalnie im mniej wykonawców, tym lepiej. Wiadomo, że w trakcie budowy trzeba jej doglądać. Warto też wynająć profesjonalnego inspektora nadzoru, czyli kierownika budowy, który skontroluje, czy dom jest budowany prawidłowo. W Polsce nadal popularne jest budowanie domów systemem gospodarczym. Polega to na tym, że znaczną część prac inwestor wykonuje samodzielnie lub z pomocą krewnych i znajomych, a resztę zleca podwykonawcom. Pozwala to sporo zaoszczędzić na kosztach robocizny i wzmacnia więzi rodzinne (pod warunkiem, że krewni faktycznie znają się na budownictwie).

Przed zaangażowaniem profesjonalnej ekipy możesz poprosić wykonawcę, żeby pokazał ci jakiś zrealizowany przez siebie projekt. Trzeba też sprawdzić status prawny firmy - może to być osoba fizyczna lub spółka cywilna prowadząca działalność gospodarczą, spółka handlowa lub spółka akcyjna. Wykonawca powinien okazać zaświadczenie o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej lub o wpisie do rejestru sądu okręgowego, właściwego dla miejsca siedziby spółki (w przypadku spółki handlowej). Należy też zażądać od wykonawcy okazania polisy od odpowiedzialności cywilnej za prowadzoną działalność gospodarczą. Wykonawca może też, na prośbę zleceniodawcy, dostarczyć zaświadczenia z urzędu skarbowego i ZUS-u o niezaleganiu z podatkami i składkami. Przed podpisaniem umowy wykonawca sporządza kosztorys, zawierający wykaz niezbędnych materiałów, oraz harmonogram prac.

Kiedy masz już działkę, projekt i ekipę oraz wszelkie niezbędne pozwolenia, możesz przystąpić do budowy. O tym, jak powinny przebiegać jej poszczególne etapy, na co zwracać uwagę, czego unikać i jakimi względami kierować się w doborze materiałów opowiada nasza najnowsza seria poradnikowa NA MUR-BETON. To dobrze osadzony w polskich realiach program z udziałem ekspertów i prywatnych inwestorów, który pomoże widzom Domo bezpiecznie przejść przez wszystkie etapy planowania i budowy.

UDOSTĘPNIJ: